Юридическая проверка объекта недвижимости перед его приобретением не только обезопасит покупателя от заведомо неправомерной сделки, а также поможет увидеть скрытые проблемы, что поможет узнать реальную стоимость объекта недвижимости. А ещё на основании результатов проверки можно будет внести изменения в договор, которые помогут переложить часть ответственности за сделку на продавца.

Первый этап проверки

Проверка подтверждающих права на участок и строения документов

Продавец должен иметь правоустанавливающие документы на участок. Это может быть:

• договор-купли продажи;
• дарственная на объект недвижимости;
• решение суда о переходе объекта в собственность;
• свидетельство о вступлении в наследство;
• акт о передаче участка в собственность органа местного самоуправления.

При этом оригиналы документов должны быть у собственника, а копии — в Росреестре.

Лучше всего, если продавец получил землю от администрации. В этом случае нужно проверить, был ли аукцион, если он предусмотрен законом. Если продавец купил участок у физического или юридического лица, необходимо проверить законность этой сделки и всех предшествующих сделок: правомерны ли были действия сторон в каждом случае, и сможет ли один из предыдущих владельцев заявить свои права на участок и построенные на нем объекты.

Проверка недвижимости на залоги

Далее следует проверить наличие выписки из единого государственного реестра, подтверждающей государственную регистрацию прав на участок и строения. Даже если соответствующая запись в реестре имеется, в случае с недвижимостью следует проверить, какие документы стали основанием для регистрации прав. Эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент регистрации прав. Все это осложняет юридическую проверку, но нельзя исключать возможность халатности или подкупа сотрудников органов местного самоуправления, из-за чего регистрация права собственности может оказаться незаконной и аннулированной в дальнейшем. Иначе говоря, нужно выяснить, соответствует ли строение допустимым параметрам. Например, объект строительства должен соответствовать всем условиям льготного режима, если регистрировался в упрощенном порядке, капитальные строения не могут быть построены на участке под огород, этажность, высотность и площадь садового или жилого дома не должны превышать установленные для них нормы. При этом, границы земельного участка (ЗУ) должны быть четко определены. Проверка должна ответить на вопросы: соблюдаются ли границы по факту, нет ли наложения границ на соседние участки или на зоны с особыми территориальными условиями. Все незарегистрированные капитальные строения признаются самовольными постройками, которые предполагаемый собственник продать не имеет права. В таком случае покупатель должен потребовать, чтобы продавец сначала оформил право собственности на объекты, а потом уже передал это право при продаже.

Почему обращаются к нам?

Второй этап: проверка на соответствие реального внешнего вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что параметры построенных объектов соответствуют законодательству и все документы в полном порядке, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Обо всех отклонениях площади строения и высотности объекта недвижимости необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки будут считаться самовольной реконструкцией.

Внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должен соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение, а также используемые строительные материалы.

Продавец должен устранить все признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и объектов недвижимости.

Третий этап: проверка рисков оспаривания сделки

Если вы убедились, что продавец действительно владеет правами на участок и недвижимость, расположенную на нём, и больше никто не претендует на них, то теперь требуется удостовериться, что отсутствуют риски оспаривания вашей сделки.

• Если продавец – юридическое лицо (акционерное общество), крупная сделка требует согласования или одобрения. ФЗ РФ «Об акционерных обществах» установлен порядок одобрения сделки, который должен соблюдаться в этом случае.
• Если продавец – физическое лицо, нужно проверить не находится ли он под чьим-либо давлением. Особенное внимание следует уделить сделкам через его доверенное лицо, а не напрямую с собственником.
• Если продавец – физическое лицо и находится или находился в браке, должно быть нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение имуществом.
• Если продавец находится на грани банкротства, то после совершения сделки он сможет ее оспорить, объявив о банкротстве. При этом покупатель должен будет вернуть участок или выплатить его рыночную стоимость в случае перепродажи.
• Если на лицо цепочка сделок с перепродажей участка за короткий период времени, необходимо еще более тщательно проверить правомерность каждой сделки.

Выбор компании «Ай-Эс Консалтинг» в качестве Вашего надежного партнера на долгосрочную перспективу гарантирован крупными организациями государственного сектора, которые уже стали нашими клиентами:

Вопросы-ответы

Говорят о нас

Среди наших клиентов

• 

  Финансовый университет

  Государственные компании
• 

  ФГУП «ПРЕССА»

  Государственные компании
• 

  ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ПОСТАВКА...

  Государственные компании
• 

  МТУСИ

  Государственные компании

Не уверены, что именно нужно для решения вашей задачи? Мы подскажем!

Запросить звонок специалиста